普通借家と定期借家って何が違うの?

1.普通借家契約のポイント

  • 契約期間は1年以上で設定しますが通常2年となるケースが多いです。1年未満の場合は期間の定めのない契約となります。
  • 借主からの中途解約は可能です。その場合解約の予告期間を1~2ヶ月と予め定めることが多いです。
  • 貸主からの解約及び更新の拒絶をすることは借主が継続して住むことを希望している場合において貸主に正当事由が主張出来ない限りはできません。
    この場合借地借家法上の正当事由とは
    (1)賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
    (2)建物の賃貸借に関する従前の経過
    (3)建物の利用状況及び建物の現況
    (4)建物の明け渡しと引換えに賃借人に対してなす財産上の給付
    を考慮して決するとしています。

2.定期借家契約のポイント

  • 契約更新のない契約で契約期間が満了した時点で確定的に契約は終了します。
    契約の期間は自由に設定できます。
  • 一般居住用建物の場合借主からの中途解約は、契約期間中に借主に転勤・療養・親族の介護等やむを得ない事情が発生し、そこに住み続けることが困難となった際は可能となります。
    その場合借主が解約の申し入れを行った日から1か月経過後に終了します。
    尚、中途解約できるのは床面積が200平米未満の住宅に限定されます。
  • 貸主から期間満了をもって契約を終了させる場合、契約期間が1年以上の時は貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に借主に対し契約が終了する旨の通知をしなければなりません。
    尚、貸主と借主が合意すれば期間満了日の翌日を始期とする再契約を行うことができます。
  • 賃貸借契約時契約書とは別に予め書面を交付し
    (1)契約の更新はない
    (2)期間満了とともに契約が終了する
    旨を借主に説明しなければなりません。
    貸主がこの説明を怠った場合は定期借家契約としての効力は無くなり普通借家契約となります。

3.普通借家契約と定期借家契約の比較

(1)契約方法

普通借家:公正証書等書面による契約に限定、貸主は更新がなく期間満了と共に終了する旨書面を交付し借主に説明が必要
定期借家:書面・口頭いづれでも可

(2)更新の有無

普通借家:貸主に正当事由がない限りは更新可
定期借家:期間満了にて終了更新不可、貸主借主合意の上再契約を行うことは可

(3)期間1年未満の契約

普通借家:期間の定めのない賃貸借契約とみなされる
定期借家:1年未満の契約も可

(4)借主からの中途解約

普通借家:中途解約可、特約があればそれに従う
定期借家:床面積200平米以下の住居で借主にやむを得ない事情でそこに住むことが困難となった場合は中途解約可